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探访深圳长租公寓:望“价”生畏,宁愿住城中村攒钱买房

楼主:深圳新浪房产 时间:2020-01-14 08:48:27



还没毕业的时候,

我就已经想好了自己租个什么样的房子。

首先,肯定不能离上班的地方太远;

然后居住环境要好,

毕竟女孩子要为安全考虑更多一些。

最好呢,就是能有可以相处融洽的邻居,

就像《欢乐颂》那样.....


——“90后”萌妹子小陆


蛇口消息报 | 来源

王晓磊 | 记者


小陆已经在南山智园找到了工作,刚刚在集悦城青年公寓办好租赁手续。


又是一年毕业季,像小陆一样,大批毕业生加入到租房大军。时下悄然兴起的长租公寓,是近些年房地产三级市场一个新兴的行业,经过短短几年的时间,南山区涌现出大批品牌长租公寓,如雨后春笋般蓬勃发展起来,在年轻白领群体之间刮起一股潮流。记者实地探访了几家南山区具有代表性的长租公寓。



西丽有个集悦城,长租公寓领域的巨无霸



▲集悦城LOFT户型03


6月30日上午,记者来到位于南山区西丽塘朗片区、有深圳航母级青年长租公寓”之称的集悦城。这里的公寓是由厂房改建成的,每栋楼3层,外墙多用涂鸦装饰,社区里到处都是花花草草、创意雕像,小清新格调十足。


▲集悦城公共就餐区


据负责人介绍,集悦城前身是塘朗工业区,经过综合改造后,作为青年公寓出租的共计6000多套,是目前为止全深圳公寓数量最多的集中式长租公寓代表。


▲集悦城营销中心大厅,前来咨询的年轻人络绎不绝。


在宽敞又有小清新的营销中心大厅里,记者看到一派热闹、繁忙的景象。据集悦城营销中心的工作人员介绍,毕业季这段时间,平均每天接待来访人数100多位,是平时的3倍,其中租金2800元/月的LOFT户型成交率最高。


▲集悦城公共厨房区


▲集悦城书吧阅读区


▲集悦城书吧阅读区


据悉,集悦城主推面积15㎡-30㎡的公寓,房间内配有独立卫浴、家私家电;社区配套健身区、阅读区、观影区和公共厨房等共享空间。户型有LOFT、平层、阳台房等。塘朗片区的租金在2180-3380元/月之间。



扎根在蛇口大本营的壹间公寓



▲壹间公寓39平米单间户型


7月3日上午,记者又来到位于南山区蛇口工业九路的壹间公寓,进入眼帘的是几栋多层住宅掩映在葱郁静谧的社区里。


据悉,壹间公寓是由招商局集团直属招商局蛇口工业区有限公司着力打造的中国原创长期租赁型居住项目,是行业早期规模最大的集中式长租公寓代表,也是本土房企里最早布局长租公寓的代表


▲壹间公寓社区里古色古香的装饰,环境葱郁静谧


据壹间公寓项目副总监邵明勇介绍,壹间公寓的前身是招商蛇口自持的物业槟榔园,在改革开放初期蛇口工业区为“三来一补”企业提供的配套宿舍,于2010年开始翻新改造,先后于2012年、2013年、2014年完成了3期项目建设,共33栋多层建筑组合而成,每栋7层,配有电梯,共计1383套精装公寓,每套公寓都配套有独立厨房和卫浴。


▲壹间公寓公共大厅


与集悦城色彩鲜明与小清新的风格不同,壹间公寓整体风格更加商务范儿,处处细节彰显着舒适与宁静。


▲壹间公寓洗衣、烘干区


工作人员介绍,壹间公寓主推精品公寓与服务式公寓两种产品。两者之间户型与面积相同,区别在于家私家电的配置档次、是否配备床上用品以及共享空间的使用权限等。精品公寓39㎡单间户型的租金在4000-5500元/月之间;72㎡两室一厅户型的租金在8000-10000元/月之间;而同是72㎡、户型相同的服务式公寓,因为配备了高档家电、厨具餐具、床上用品、智能家居设备等配套,最大程度地实现了拎包入住,租金在15000元/月左右,同时可以免费使用会所等社区配备设施。



知名品牌长租公寓聚集南山



接下来的几天,记者又陆续走访了聚集在南山区的知名品牌长租公寓,其中包括位于科技园的魔方公寓、万科泊寓、乐寓;位于西丽的YOU+国际青年公寓、金地金谷公寓;位于蛇口的泰格公寓、雅诗阁公寓、壹栈公寓、壹棠公寓;位于南头的窝巢轻奢社区等集中式公寓。


▲魔方公寓科技园店32平米户型


在走访中记者发现,这些公寓有的是房企将自持物业进行升级改建后自行运营,如招商蛇口的泰格公寓、雅诗阁公寓、壹间公寓等,呈颇具规模的集中式社区形式,且设施完善、管理规范;有的是“二房东”运营模式,即通过将厂房、工业用房或房中村“农民房”租下,进行集中运营,投入大量资金进行改造后再放租,赚取中间差价。


据调查,目前这种运营形式占据了南山区长租公寓市场的半边天。其中以集悦城、魔方公寓、YOU+国际青年公寓、窝巢轻奢社区等知名品牌的公寓为代表。这些“二房东”运营模式下的公寓虽然都是集中式公寓类型,但规模却千差万别。


▲YOU+国际青年社区


记者在走访中获悉,集悦城目前在南山区的三个社区:塘朗社区80栋建筑群,其中有6000套是公寓,大学城社区有2000多套公寓、前海荔山社区有6栋建筑、900多套房间,均是大规模社区。而以YOU+国际青年公寓、魔方公寓为代表的部分公寓多是单体建筑、规模相对较小。


据YOU+公寓的工作人员介绍,目前YOU+公寓在深圳已经投入运营的共有两个青年社区,均在南山,一个是位于前海梦工场;一个是位于西丽大学城创业小镇。记者在大学城社区走访中了解到,这个一栋4层楼的LOFT建筑里共有100多套公寓,主打面积15-18㎡的单间,租金在3000元/月左右。而前海的梦工场店规模相似,由于公寓定位升级,租金略高一些。


▲魔方科技园店健身区


近一年来,无论从扩张速度,还是拿房成本,魔方公寓可以算是深圳集中式公寓的“佼佼者”。但魔方公寓大多都是独栋建筑,例如魔方公寓学府路店,前身是三层楼高的湘鄂情酒店,单体量局限,但魔方公寓的分布广泛,在南山的科技园、西丽、蛇口、前海等人才密集区均有分店。根据地段和户型的不同,租金在3000元-8000元/月不等。



目标客群不同,租金差异大



在南山区,同是长租公寓,公寓定位、目标客群大不相同,月租金也呈多元化。


以泰格公寓和雅诗阁公寓为代表的高端服务型公寓,由国际一流的新加坡酒店管理公司提供管理服务,户型多为100㎡以上的套房,租金在30000-50000元/月。目标客群锁定在世界500强企业的外籍高管等,90%的租户是外籍家庭。


以壹间、壹栈为代表的中高端长租公寓,目标客群锁定的是月收入过万元的精英白领和商务人士等。套房的平均租金在8000-12000元/月,单间的平均租金在5000-8000元/月。据了解,入住壹间公寓的租客需提供在职证明;而高新人才入住壹栈公寓可享受人才补贴的优惠政策。


以魔方、YOU+、窝趣为代表的中档公寓,目标客户锁定的是已工作三四年的年轻白领。以集悦城为代表的亲民派公寓,目标客群锁定的是刚参加工作的年轻白领、高校学生等。


根据这些公寓分布的区域规律而言,品牌公寓的分支社区、连锁店大多聚集在产业结构丰富、经济发达且人才密集的蛇口、科技园、前海、西丽片区。在租金方面,以产业结构丰富,经济发达的蛇口片区租金最高,单间平均租金在5000-8000元/月;以大学城聚集的西丽片区价格最低,单间平均租金在2300-3000元/月之间;高新人才最密集的科技园和前海片区,单间平均租金在4000-6000元/月之间。



长租公寓走红,社群文化是推手



这些长租公寓虽然“来历”迥异,但也存在很多共性:家私家电一应俱全,拎包即可入住;单间面积在15-39㎡之间;租期通常在1年以上;提供24小时安保、定期清洁、设备养护、客服管家等贴心的租后服务;公共空间配置有书吧阅读区、咖啡休闲区、阳光健身区、影音放映区等等,供租户休闲娱乐、举行社群活动;在满足租户居住需求的基础上,营造了丰富的社群文化,提供精致的居住体验。


据YOU+公寓西丽大学城社区的工作人员介绍,对年轻白领来说,租长租公寓,能够获得到的不仅仅是一个住所和一个社交场所,更是一部分兴趣爱好和生活方式上的满足,这也逐渐成为集中式公寓的特色之一。


据了解,YOU+国际青年公寓主打为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区。公寓定位号称“三不租”:45岁以上的不租;结婚带小孩的不租;不爱交朋友的不租。一位租住在YOU+公寓西丽大学城店的小伙子告诉记者,“这里集结了一批各行各业、喜欢分享兴趣爱好的‘家友’。


据集悦城统计,集悦城90%的租户年龄在20-35岁之间,70%白领,10%学生,10%老师,而且大多数租户都是未婚。“可能因为未婚年轻人更为活跃的属性,这里的社群特别活跃,工作8小时之外的生活,也能非常精彩。他们定期开展活动,打球、夜跑、桌游、爬山、篝火晚会、好声音比赛等等。


丰富多彩的社群活动已是品牌长租公寓的一大招牌,社群活动俨然已成为客户决定是否入住的一个重要考量因素。



望“价”生畏,长租公寓面临的尴尬



“你们这里挺好的,就是太贵了,隔壁小区更便宜一些。”这是在某公寓营销部工作的小李听到最多的“差评”。据长租公寓租赁平台合屋旗下的合屋学院分析:大部分年轻人对“长租公寓”的接受程度并不高,表面上是觉得性价比不高,但其实更重要的原因,则是因为他们仍然把租房当做是一种寄人篱下的过渡方式,而不是一种享受生活本身的居住方式。


记者在采访中了解到,很多年轻人虽然向往有质感的社群生活,但有相当一部分望“价”生畏。在科技园上班、月薪过万元的“90后单身贵族”小张说,“也不是不向往那种生活,公司有几个同事就住在松坪山的乐寓,每天上、下班骑个共享单车10分钟就搞定,我自己每天还要挤半个多小时的公交到南头。也不止一次地跟同事去乐寓参加公寓社群交友活动,那时候也心动,但是一想到月租比我现在的房租贵了差不多50%,我就放弃了。我宁可蜗居在城中村,攒钱买房,也不要长租公寓这种片刻的享受。



部分公寓夸大宣传名不副实



目前,长租公寓领域虽然已经进入百花齐放局面,但也存在一些问题。一些知名品牌的长租公寓由厂房改建,只有两三层楼高,房间面积小而密集,没小区、没绿化、停车位少、临街喧闹,隔音不好。


某知名公寓的租户李先生抱怨道,当初选择入住是被房间的颜值和社群交友的噱头吸引了,可以说是“秒心动”。但实际住进来以后,种种问题都暴露出来了。“房间隔音差到连隔壁看电视的声音都听得一清二楚;安装、维修服务必须是工作日的工作时间;客服中心不代收快递,公寓里的快递柜太少不够用;下班时间回到公寓,停车位都被附近大排档的食客占用了,导致租户根本没地方停车等等。” 


“最令人接受不了的是,春节期间回老家过年,商家竟然贴出告示告知租户把贵重物品带走,以免丢失造成不必要的损失,请问作为一个租金不低的居所连这点安全都无法保障,又怎么敢对外宣称是24小时安保?” 李先生愤慨地说。“总之租住体验很差。”李先生表示,自己住进来不到半个月就后悔了,但因为租期是1年,想要搬走就意味着毁约,押金拿不回来,只能硬着头皮住下去。


据了解,长租公寓领域目前还没有一个明确的行业部门来监管,面对个别公寓运营商为了造势而夸大服务、名不副实等情况,并没有具体部门来进行约束。一旦租户和公寓运营商之间出现纠纷,只能依靠双方协商解决。据几个品牌公寓的负责人共同介绍,目前长租公寓只是根据所处地理位置,接受所属街道办在消防、安全等方面的管辖。



提供优质居住体验是核心竞争力



关于长租公寓未来会出现怎样的变化,招商公寓品牌营销与项目发展负责人冯女士认为,招商蛇口在深圳本土最早涉足长租公寓,目前招商公寓在蛇口片区,已经先后拥有壹间、壹栈、壹棠等不同定位的公寓项目,从运营效果来看,还算比较理想。


从多年来的运营经验来看,无论众多公寓运营商未来主打什么战略、户型、社群文化,展望这个行业的未来发展,为租户提供优质的居住体验,才是公寓类项目的核心竞争力,那些不好好做服务又没有好产品的业态一定会被慢慢淘汰,行业标准的提高会是未来的趋势。


原标题:

想住吗?一波长租公寓南山走红,除了小清新风格+商务范儿,最吸引人的竟然是...


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