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70城房价指数37个月上行 调控放松的背景是什么

楼主:常州力马 时间:2021-10-26 18:35:01

最近出了件新鲜事,主管货币政策的和主管财政政策的打起了“嘴仗”,且不论是非曲直,首先我觉得能把话讲出来,而且还算得上温文尔雅,就是一件好事,本来政策的制定和执行的效果,就是需要讨论的,原因在于我们所面对的经济现实的复杂和不可预测,不讨论不争论一团和气的话,反而牺牲的是政策的效率。

所以,我们愿意相信双方的目标都是把政策研究好执行好,毕竟大家的方向是一致的,那就是经济要向好。话说到经济现实的不可预测性,我倒是被另外一组研究数据所吸引了。

这项研究的第一作者是盛松成,是中国人民银行参事、调查统计司的原司长,当然这篇题为“本轮房价上涨与调控政策的六大特征”的文章已经注明了“本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见”。

核心数据是,国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行,这期间全国新建商品住宅价格大幅上涨,涨幅达20.4%。

这一轮轰轰烈烈的上涨被这篇文章总结出了六大特征:第一,房价上涨持续时间长、上涨幅度大;第二,三四线城市房价首次大幅上涨;第三,三四线城市房地产市场热度反超一二线城市;第四,房价上涨与经济增长出现背离;第五,调控政策不断升级、力度空前;第六,调控政策中预期管理缺失,公众对房地产市场保持看涨预期。

应该说,总结出这六大特征并不困难,因为这实际上就是对经济现象的归纳和描述,我格外关注的其实是出现这一轮长期上涨的背景,或者说是起因在哪里?

在这篇分析中,本轮房价的上涨与调控政策被认为有三大背景:“2014年下半年对房地产调控的放松是在经济持续下行、政府债务问题和房地产企业资金问题突出的背景下出台的。”也就是在2014年下半年的时候,经济下行压力增大,政府债务问题日益严峻,房地产企业的资金风险增大,然后,之前的房地产调控就一下子放松了。

这种背景分析,恰好是我一直以来在关注的,为此,我特别找到了2014年国庆节期间,房地产调控突然放松的时候,我在《地平线》专栏中写下的文章,“央妈喊你去看房,今后选房如选股”。

“国庆节前一天,央妈喊大家去看房!事情的前因后果,关心楼市的人大体都明白了,其实就是央行对银行金融机构放松了限制,主要是放松了购房贷款的限制,‘还清首套房贷,再贷算首套,利率最低7折’,而对于那些已经取消了限贷或者根本就没有限贷的城市和地区,二套房三套房甚至更多房,都是可以贷款的,具体情况由银行自己去把握。”

这段话当时描述的是政策事实,回头去看我当时的分析和预测,也是有很多极为幼稚的地方,我肯定了刚需的存在,认定了在央行放松政策的刺激下,房价会涨,但是,我以为真正可以“保险”上涨的就只是北上广深等一线城市,因为刚需最多、最强,而央行房贷政策的放松,就是让刚需买的起房。

事实证明,买房的不仅是刚需,还有炒房的,上涨的也不尽是一线城市,因为一线城市房价率先“翻倍暴涨”之后,那里的房贷政策马上就又被收紧了(而一线城市的限购政策其实一直没有放松),而且越来越紧,于是,在房贷政策还没有收紧或者收紧得慢的地方,强大的“购买力”马上就蔓延开来。

所以,我们就见到了所谓六大特征里的“三四线城市房价首次大幅上涨”,“三四线城市房地产市场热度反超一二线城市”,其实,这种描述还不算很准确,实际情况就是一线先涨,一线被限购限贷压制之后,三四线再涨,这个时候三四线的再涨自然表现的热度要比一二线城市高了。

再看开始的那组数据,70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行,起点其实应该就是2014年的房地产调控放松,而2014年房地产调控放松的背景是什么?其实就是救市。救市的办法是什么?很难说不是央行放宽了房贷的限制。

这是37个月之后我的回顾和分析,也许依然是幼稚的,因果关系还值得探讨,但经济现象摆在那里,是没有问题的。

来源:华夏时报

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