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易宪容:不必担心住房“70年大限”

楼主:济南中院 时间:2020-02-06 16:19:45

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这几天,一则“温州住宅土地使用权续期须缴纳占房价高达1/3费用”的消息引发舆论热议,一些有房者担心自己的房子“到70年后会被政府收回”。事实上,这种担心根本没必要。

首先,中国70年住房土地使用权的出现缘起于1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》。也正是从这个法律开始,中国的土地使用权才可以转让交易,否则公有土地使用权根本就不可转让交易。当时的法律之所以将土地使用权定为70年,主要是借鉴香港经验,当时香港的住房土地使用权是99年。换句话说,当时的立法意图包括:一是不改变土地的公有性质——使用权有年限,如果是永久产权,公有土地的性质也就改变;二是要让土地使用权可转让与交易,否则完全公有产权的土地无法被转让与交易。也正是因为有上述法律,深圳特区才出现第一块有70年土地使用权的土地交易。从这个意义上看,最早的“70年大限”应出现在2056年之后,而不是现在。因此一些地方的“住宅土地使用权到期”与国家法律层面的70年住房土地使用权没有关系,问题出在这些地方政府的“土政策”上。

其次,即便国人所购买的住房使用寿命超过70年,即便这些住房的土地使用权需要变更,这种变更也是涉及每一个国人的重要利益调整,而不是部分人的利益关系调整。尽管在做这种重大公共决策时,每一个国人所持有的住房不会均等化,但每一个国人都面临这种法律变更所带来的利益变化。这种重大的制度改革并非仅是地方政府的“土政策”能够解决的,而是会通过重大的公共决策方式进行。由于是重大公共决策,绝大多数国人都能参与其中。每个人都会维护自己的利益,住房土地使用权的免费继续最容易成为公共决策共识,推翻基本共识的制度成本会十分高昂。所以,在70年住房使用权到期后,每一个国人根本不用担心会出现地方政府的“土政策”。

第三,如上所述,70年住房土地使用权的设定是改革开放初期那个时代的产物。随着时间不断推移,社会文明程度日渐上升,当所谓“70年大限”出现时,一些地方的“土政策”不会成为主流,国家会通过重新修订宪法保证每个人的切身利益。原因在于,这种做法不仅将制度变革的成本降到最低,而且能够真正保护每一个国人的基本利益。既然在2056年之前都可以通过修订宪法的方式来变更70年土地使用权制度,那么我们每一个有住房土地使用权的人就没必要过虑。

当前总有一些人拿住房土地使用权的70年产权变更和到期来煽情,甚至恐吓国人,根本就在于没搞清楚70年住房土地使用权的真正意义,或是利用了一些国人不了解“70年大限”的心理。如果大家都明白上述几点,对自己购买住房的土地使用权年限问题就用不着那么担心。把简单的事情复杂化,问题就来了。

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