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伦敦发布海外买家限购令!

楼主:RitzPropertyUK 时间:2021-07-30 10:43:03

2018年2月,伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)宣布推出首个给予伦敦和英国本地买家绝对优先权的购房政策——“买房优先权计划”(First dibs),对于35万英镑以下的房产,将向海外买家设立三个月限售期。

伦敦市长推出购房新政,限制海外买家(05 February 2018  

市长在声明中表示,伦敦地区价格低于35万英镑的新房将优先出售给伦敦和英国当地购房者,以伦敦居民、英国居民、海外购买者的顺序开放售卖。

伦敦市长在推特中对新政做了解读

对于伦敦所有低于35万英镑的新房,市长要求开发商在销售时,第一个月仅允许伦敦居民购买,后两个月将购买权扩大到英国居民,新房发布三个月后海外投资者才能入手。

另外,值得注意的是,“买房优先权计划”(First Dibs)针对的是居民而不是“公民”,这意味着,只要你生活在英国,不论国籍如何,都可以被视为“居民”。

目前这条针对海外买家的限购令还没正式生效,但伦敦市长办公室透露,最早将于2018年夏天开始执行这一政策。

限购新政显示了萨迪克·汗的决心,即把拥有选票的本国买家放在优先位置考虑。

事实上,给伦敦和英国买家绝对的买房优先权已经喊了有好些年,但萨迪克推出的“买房优先权计划”却是第一个会真正落地的政策。

目前已有多家英国开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”(First Dibs),包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。

计划对自己开发的低于35万英镑的新房实施分时销售计划。

以下是加入伦敦市长限购新政的英国开发商完整名单:

A2 Dominion, Bellway, Berkeley Homes, Barratt London, Catalyst, Clarion, Countryside, Crest Nicholson, Fairview New Homes,Genesis, Hadley Property Group, Hill, Hyde, Lendlease, Linden Homes, L&Q, Mears New Homes, Metropolitan, Network Homes, Notting Hill Housing, Optivo, Peabody, Redrow, Southern Housing Group, Taylor Wimpey, Telford Homes. 

伦敦市长为什么要推海外买家限购令? 

1. 稳固工党票仓,践行竞选承诺,想当工党领袖?

对海外买家发布限购令,可以说是一招险棋,毕竟英国脱欧公投后伦敦市长一直在提“伦敦保持开放” (London is Open),并希望借此吸引更多来自全世界的投资。

但与此同时,作为伦敦人的市长,萨迪克又需要维护伦敦人的权益,并为伦敦年轻人做点实事。

伦敦市长一边提London is Open,一边又紧锣密鼓筹划限购令。

伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)隶属于工党,而买不起房的年轻人正是工党的大票仓,汗市长为了兑现当初的竞选承诺(A Mayor for all Londoners),稳固工党票仓,不得不出手解决年轻人最关心的住房问题。


萨迪克·汗出身于平民家庭,父母是来自巴基斯坦的移民,父亲是一名公交车司机,母亲是一名裁缝,成长于南伦敦Tooting的政府福利房(Council House),竞选伦敦市长时便提出要成为所有伦敦人的市长,为伦敦老百姓谋福利。

2017年11月,作为伦敦市长的萨迪克公布了他的第一个“伦敦计划”(London Plan)

这项500页的计划描绘了伦敦未来25年的蓝图,涵盖了大到住房、交通,小到酒吧、公共厕所、外卖等与伦敦人生活息息相关的事项,并预计伦敦的常驻人口将由870万提升为1050万。

“伦敦计划”(London Plan)

在住房方面,萨迪克提出今后每年将新建6.5万套新房,并要求其中一半为保障房(affordable housing)。

另外,如无特殊情况,拒绝在伦敦绿化带(Green Belt)建房的申请,并要求建筑实施最高级别消防安全保障。

总的来说,汗市长希望看到更高的住房利用率,更多的新建高楼,以及更多的保障房,而这一系列政策无疑将极大提高他在年轻人中的声望,增加汗市长的政治资本。

英国政治家Jeffrey Archer预测萨迪克·汗可能有更大的政治野心:通过增加自己在年轻群体中的威望和近几年在伦敦的政绩,竞选下一任工党党魁。

2. 海外投资客让伦敦人买不到房子?

当然仅仅有选票压力和政治野心还是不足以颁布新政的,还需要实际的数据和理论支撑。

作为全球最大的金融中心, 备受瞩目的伦敦基本成为了海外买家的首选之地。

其中,价格在20-50万镑之间的新房中有50%都卖给了海外买家,在整个伦敦的新房建设住房中有13.2%都出售给了海外买家,首都最昂贵的地区房价上涨了53%。

萨迪克当选伦敦市长后就委托伦敦政治经济学院(LSE)调查来伦敦投资的海外人群组成和他们对伦敦房地产市场的影响。

研究发现这些海外买家中有70%都是纯粹为了投资,在伦敦,有58%的房产买家都是以出租为目的。

海外买家不但爱买伦敦豪宅,还抢走了大量适合伦敦本地首次购房者购买的新房。

劳埃德银行数据显示,伦敦首次置业者购买的平均房屋总价为40.5万镑,但根据上图数据显示,在海外投资客买的房子中,50.5%的价格在50万英镑以下,而这一价格正好与伦敦首次购房者可承受水平重合。

图为按国籍统计的伦敦房产海外投资客排名香港(28%)、新加坡(20.1%)、马来西亚(7.1%)、中国大陆(5.4%)

上图数据显示华人投资客已经占到伦敦房产海外买家的一半以上,接近六成。

综合权衡之后,伦敦市长终于在本月发表正式声明,宣布将针对海外买家落地限购政策,价格初步定在35万英镑以下。

为什么是35万英镑?

萨迪克解释说:

35万英镑在伦敦房产市场上属于比较低的价位,且对于家庭收入在9万英镑以下的购房者来说最能负担得起,因此设定为35万英镑能够真正让伦敦人优先买到自己想买的房子。

35万英镑按最新汇率换算大概是310万人民币,看起来远低于大家印象中的伦敦房价。

限购令影响几何?如何冲击伦敦房地产市场?

1. 限的住吗?

这次针对海外买家的限购令把价格定在35万英镑以下,对比伦敦当前房价,Rightmove最新数据显示,伦敦2018年2月份平均房价达到63万英镑,差不多是限购价格的两倍。

虽然现在还是能在伦敦找到符合新政价位的项目,但实际数量少之又少,因此,本地购房者的选择就非常有限,限购令的帮助其实不是很大。

作为对比,伦敦的“Help to Buy ISA”政策的适用金额为45万英镑;

而致力于帮伦敦首套房买家提供首付的“Help to Buy Equity Loan”计划,则把最高适用金额提高到了60万英镑,只要不超过这个数字,伦敦政府就能为首次购房者提供最多40%的首付权益补助(equity loan),加上55%的银行贷款,伦敦购房者只需支付5%首付便可买房。

对比伦敦版的Help to Buy计划,35万英镑的海外买家限购令力度显然还不够大。

虽说Help to Buy计划只允许购房者买快交房的尾盘新房,也可以说是变相帮开发商清理库存,但政府还是实打实的帮买家解决了最难的首付,相当于在没有限制海外买家的情况下通过给年轻人“送钱”来帮他们上车。

说回刚刚发布的限购令新政,虽然得到了一大批开发商的响应,但因为设定的价位实在太低,对海外投资客的限制还是比较小,很难给本地买家带来实质性的帮助。

相反的,海外投资客可能会受到这一新政刺激,开始未雨绸缪抢购尚未被限购的价位的房产,带动一拨新的需求。

2. 限购会影响开发吗?

都说提出限购是因为海外买家抢占了伦敦本地人的买房机会,可情况真的如此吗?

事实上,海外买家对于英国开发商还是挺重要的。

对于限购令所指的新房,海外买家因为看二手房不方便,买的基本是全新的off-plan期房(已有图纸和规划,且已经开工但尚未正式完工的房地产开发项目)。

而针对这类期房开发项目,英国开发商们正好需要在开工初期拿到一定比例的认购定金,才能比较顺利地完成整个建造计划,这主要是因为开发商在项目建到30%之前,是很难跟银行贷款的。

这时候开发商就非常依赖海外买家强有力的预售去化,只有这样,开发商才能帮银行快速消除销售风险,并顺利从银行那里拿到利率实惠的开发贷款,从而降低资金成本,加快开发速度。

并且只有这样,整个开发的财务模型才能跑的起来,房子才能又好又快地盖起来,毕竟只有房子盖起来了,伦敦本地居民才能享受到项目里的保障房福利。

伦敦在过去一直没有任何限购措施,海外买家已经慢慢融入,已经成为伦敦整个房地产开发链条中必不可少的重要一环。

现在针对海外买家的限购令一出,特别是加入限售期之后,开发商通过快速预售从银行那边拿到便宜开发贷的难度随之增加。

这样一来,开发商资本成本上升,建房难度也会因此大大增加,某些开发项目的财务模型甚至可能就因此跑不通了,伦敦整体供不应求的局面也可能进一步加剧。

不过还好目前的限售期只是三个月,三个月的限购尚不足以剧烈冲击房产市场。不过如果伦敦市长后续把限售期延长到一年,影响就不好说了。

总结来说:


这个限购令看似鸡肋,但还是能在一定程度上稳住年轻票仓,同时又没有对房市造成太大冲击,并保住了伦敦开放的形象


但另一方面,我们还是需要密切关注伦敦市长会不会出台后续政策,限购后期是否会波及其他价位或者延长限售期,博主猜测当前提出的限购计划很可能只是市长在小试牛刀,观察市场反应,如果政策收到实际效果,又不影响到市场的健康发展,不排除汗市长会继续加码限购



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亮点总结


项目距离伦敦最市中心的区域Baker Street只有3站地铁、10分钟的距离,是不可多得的通勤潜力区。周边7线交汇。距最近地铁站381米,3站地铁可达市中心;


当地政府斥资25亿英镑,正在温布利进行一个大型的“温布利重建项目”,致力于把温布利打造成新型经济、文化中心。《温布利重建计划》新增10000份工作机会,大量导入人才,扩大租房需求,提升租客质量


- 18个公园加上高尔夫与帆船俱乐部让这里成为环境优美的高尚社区


- 项目相当于上海大宁的位置,既有其高端的社区氛围,怡人的居住环境,同时交通更加便利,售价也更,仅40万英镑起。 

距伦敦市中心仅3站地铁的温布利,坐落着举世闻名的温布利球场和体育馆,英格兰国家足球队曾在1960年代,在这个体育馆内赢得过世界杯的冠军。


温布利在行政规划上属于布伦特区,位于西北伦敦四区, 北望哈罗区(英国顶尖学府,哈罗公学所在地),南接威斯敏斯特区(英国行政中心,国会大厦所在地与)与肯辛顿区(皇家府邸所在地)。


-温布利景苑所在的区位犹如上海的大宁:有着快捷直达市中心的交通,高端的社区,高素质居民,便利的生活设施,绿色优美的环境,而房价却得令人惊喜。


此外,《温布利重建计划》也让温布利成为了伦敦极有发展潜力的新兴区域。 

1

政策优势

《温布利重建计划》

《温布利重建计划》是一个大型的重建项目,该计划预计斥资25亿英镑,以英国最有名的赛场温布利体育场(Wembley Stadium)为中心向四周辐射,包括住宅公寓、商业区和休闲区/绿地,占地面积约69.3公顷(相当于半个世纪公园大小)。旨在周边形成新的镇中心,其规模在全欧洲地区也属于名列前茅。


此计划从2002年开始实施,预计2030年结束。致力于把温布利打造成布伦特区的经济&文化中心,帮助推动伦敦的经济发展。

伦敦前市长:Ken Livingston

“《温布利重建计划》是英国21世纪初最重要的市政工程之一。”


布伦特政府官网公告

- 《温布利重建计划》将鼓励创新型企业进驻温布利,计划导入大量人才,预计将创造10000个新增工作职位,租房需求以及租客质量将大幅提高


-  通过打造小广场、公共空间和公园保证居民的生活质量;


-  将温布利打造成多元购物景点,并提供便利的交通。


-   与此同时,作为温布利重建总体规划的一部分,本地自然资产得到了很好的保护和重复开发利用。正在进行的布伦特河重建项目充分恢复河流的自然状态,保护生物多样性,利用河道设计的优点作为教育和当地消遣娱乐的新场所。


-   通过重建计划,届时也会引入很多创新型的这样公司,同时也将引入很多高端的人才以促进居住需求,提高租客质量。



2

区位/交通优势


从本项目到最近的地铁站-温布利公园站仅0.2英里(约381米),步行仅4分钟。此站有朱比利线大都会线两条线路,可直达伦敦市中心。


温布利距离市中心(以在摄政公园和海德公园附近的贝克街站为例)乘坐大都会线地铁直达仅3站,行程约12分钟


由此可见,从本项目出发前往市中心全程仅需16分钟,无论是自住,还是对于租客来说,通勤都极为便利!


横贯东西,纵穿南北的交通枢纽

除了温布利公园站之外,在项目方圆2公里内,还有温布利球场站温布利中央站,分别涵盖奇尔顿线,伦敦地上铁贝克卢线米德兰线以及南方铁路(可达伦敦南部和伯明翰)再加上温布利公园站的朱比利线大都会线,此项目所在的区域可以说的上是一个“7线交汇”的伦敦西北部重要交通枢纽!

3

自然环境


从这张卫星云图可以看出,项目周围星罗棋布的散落着绿地,总共有18个公园在这片区域,相当于是一处天然的氧吧。

4

人文/社区环境

距离项目4.5公里处的布伦特湖有一家帆船俱乐部


距离项目4.1公里处,有一家名为Sudbury的高尔夫球俱乐部


从这张航拍图看到本项目周围有大量的别墅,加上帆船俱乐部和高尔夫球俱乐部这样的贵族运动加成,可以看出,这一片区域是一处中产高尚社区

5

生活设施


“伦敦设计师购物中心”距离项目1.1公里,有80家专柜,20家餐馆以及1座电影院,完全可以满足当地居民日常的娱乐消费需求。


项目周边还有4家超市(ASDA,CSTCO和利多),16家餐馆&咖啡馆以及15家星级酒店。 


因为温布利球场会举办大型赛事,所以将公寓作为 Airbnb也是一种不错的选择。

6

附近学校


项目附近最杰出的学校当属英国历史悠久,最负盛名的学校之一-哈罗公学。哈罗公学距本项目乘坐大都会线从温布利公园出发,仅4站路。


除此之外,项目附近还有桥壳黑尔小学、艾克学院、米凯拉社区学院、光明地平线幼儿园等优秀的中小学及幼儿园。

7

房价对比


上图是温布利区域内品质与本项目相仿的1房价格,而温布利景苑的1房价格为40-43万英镑。


上图是温布利区域内品质与本项目相仿的2房价格,而温布利景苑的2房价格为57-69万英镑。

8

房租概况


由于“7线交汇”的便利交通,大量的优质人才导入以及高端优雅的社区氛围,温布利景苑项目的预计年租金收益率将达到4-5%

9

项目介绍

温布利景苑(Anthology Wembley Parade)位于北端路(North End Road),由5座公寓楼和一座12层大厦组成,所有公寓含私人阳台或露台,公寓楼被一条小河环绕。一楼配有咖啡馆和景色别致的公共花园。


  • 该项目由拥有丰富经验的伦敦住宅开发商Anthonylogy倾力打造

  • 精装修厨房(配有全套西门子电器)、漆面瓷砖修饰、Karndean地板

  • 现代风格的浴室配有深色木质装饰设计

  • 室内精装修标准包括中央加热器、德国品牌厨房家电、洗碗烘干机、加热毛巾架,大型瓷地板和墙壁以及LED照亮灯

  • 视象访客通话系统

  • 景观花园、自行车停车位、所有公寓配有阳台、露台




-项目名称:温布利景苑(Anthology Wembley Parade)

-项目地址North End Road, Wembley, HA9 0UU London

-首付:       10%

-贷款:       可贷款

-开发商:    Anthology

-物业管理: Rendall & Rittne

-竣工时间: 2020年第1/2季度

-建筑保证: Premier Guarantee

-地租:        450英镑/年(1房),550英镑/年(2房)

-产权年限: 999年

-服务费:    3.60英镑/平方英尺‒ 3.90英镑/平方英尺

-停车位:    16

-自行车位: 390(每户2个)

-物业设施: 门房,园林花园,自行车库,所有公 寓配备阳台/露台

-付款方式定金3,500镑首付10%,6个月后支付10%,余款80%交房时交付)



项目&周边照片





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