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万达女高管自杀身亡~房地产风险正被引爆!?

楼主:一剑财经解读 时间:2019-10-11 12:29:24

编辑整合自《战后日本经济史》 [日]作者:野口悠纪雄 


日本泡沫崩盘前:明明是异常现象,但所有人却认为理所当然?

楼市下半场,或者收割,或者被收割!降薪!裁员!加息!金领断供潮正在路上。银行史上最惨失业潮!这四大银行要裁2万员工,背后原因令人胆寒。。。我还从来没有像这个时期一样,对日本这个时代感到如此不对劲儿!



感到“不对劲儿”,是指“明明是异常现象,但所有的人却都将其视作理所当然”的状态。土地价格不可能高到这种程度。日本的房地产开发公司竟然能够轻而易举地买下圆石滩和洛克菲勒中心,这太不正常了。然而在现实世界中,这些匪夷所思的事情却接二连三地发生,而且谁都不以为怪。这就是我所说的“不对劲儿”。


地价开始暴涨


1983年,东京市中心的土地价格开始以异常的速度飞涨。在虎之门周边地区,土地交易成交价格高得令人难以置信。这种现象逐渐扩大到其他地区。


支撑地价高涨的,是大家的期待。人们都相信“随着日本经济的增长,东京将会成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业聚集在东京市中心,希望在此拥有一席之地。因此东京市中心土地的经济价值上升,土地价格也会随之高涨。在这种预期之下,人们开始抢购土地。


1986年前后,“拆迁”“转卖土地”等词语开始流行。拆迁是指收购之前低层建筑密集的土地,将其夷为空地,以备将来建造高楼大厦。


市中心的土地权利关系往往错综复杂,需要大费周章才能变为空地。所以大型房地产开发集团往往不亲自出面,而是请分包商来做前期工作。于是涌现出了很多来历不明的“拆迁队”。


转卖土地则是指买到土地,再将土地转手倒卖。地价不断上涨,所以倒买倒卖能够牟取暴利。用土地做抵押,可以轻松地从银行获得贷款,因此以将要购入的土地作为抵押从银行获取贷款,几乎分文不出就可以进行土地的倒买倒卖。很多公司为了牟取暴利纷纷投身于这个行业。


当时还出现了“铅笔楼”一词。在极为狭窄的土地上,建造5层高左右、像铅笔一样细长的大楼。这些奇怪的新词就像日常用语一样,到处有人在用,到处都能耳闻。


根据1987年1月政府公布的土地标准价格,东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。接下来的1988年1月,土地价格上涨率高达65.3%


泡沫经济崩溃以后,从较长时期来看土地价格的变化情况,可以明显观察到这一时期地价上涨实属异常(图4-5)。但在当时,人们却完全没有警觉到这个异常现象。



1988年,日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出,“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说,这份白皮书认为,土地价格上升并非投机导致,而是土地需求大于供给引起的,因此并非异常现象。这相当于政府为土地价格高涨做了权威保证。


于是土地泡沫进一步膨胀。除了城市中心地区的商业用地,大城市周围住宅用地的价格也显著上升。


1990年,东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。在首都区域,不要说独栋住宅,就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。


这一时期盛行开间公寓。据说适合人们买来投资,等价格上涨之后卖出赚取差价。


我在美国就日本经济问题进行演讲,也越来越多地谈及日本的土地问题。有一次,我在演讲中对土地价格进行说明时,发现听众都在台下偷偷地笑。


演讲结束后问他们为什么笑,有人告诉我说,“你用平方英尺来计算土地面积很好笑,因为在美国,土地面积都是以英亩*来计算的。”


其实我在演讲前,也曾经犹豫说明土地价格时用什么单位。因为日本一般说“1平方米多少钱”,所以就改成了“1平方英尺多少钱”。然而在美国,土地面积的单位却是英亩,1英亩大约等于4000平方米,也就是4万平方英尺。所以听了我的演讲,听众们确实会感到很好笑吧。


后来我去澳大利亚的时候,很好奇那里用什么作为土地面积单位,所以特意留意了房地产广告。


在日本,房屋面积非常重要,所以房地产广告会把小数点后面的数字都认真地写清楚。但我在澳大利亚看到的广告却写着,“到与相邻土地为界的那条河为止。”土地面积多大,根木就没写出具体数字。在澳大利亚,这才是通常做法。


提出泡沫经济的警告,却被当作耳边风


我在1987年就曾撰文指出,“现在的地价上涨是泡沫。”这篇文章刊登于1987年第11期《周刊东洋经济临时增刊近代经济学系列》杂志上,题口叫作“因泡沫而不断膨胀的土地价格”。


我在这篇文章中指出,日本的地价上涨并非如《国土利用白皮书》或者许多人所相信的,是由于需求增加而造成的长期现象,而是由于对未来的过大期待以及金融缓和政策所引起的不伴随实际需求的暂时高涨。


据我所知,这篇文章是最早使用“泡沫”一词来形容这一时期的地价暴涨现象的。


“泡沫“这个词,很早以前就在经济史上出现过。例如17世纪在荷兰阿姆斯特丹就曾出现过“郁金香泡沫”,也就是郁金香花卉的球根期货价格飘升的事件。在18世纪的英国则发生过“南海泡沫事件”,也就是借进行贸易之名成立的南海股份公司的股价异常暴涨的事件。


在期货或者股票方面存在“泡沫”的概念,但是对不动产使用“泡沫”这个词的先例,我还没有见到。20世纪20年代,美国佛罗里达州的度假地曾经发生过地价急速上涨的情况。


弗雷德里克·艾伦(FrederickLewisAllen)曾经在《崛起的前夜》(OnlyYesterday:AnInformalHistoryofthe1920s)一书中描述了当时的情景,但他并未使用“不动产泡沫”一词,而是用了将其称为“不动产热潮”。


我认为“日本的地价高涨是泡沫”的观点受到了许多经济学家的猛烈批判。例如经济学家云集的“政策构想论坛”就在1990年报告当中断言“地价上涨属于正常范围”。


认为“价格引发了泡沫”,实际上意味着“市场的判断错误”。对于经济学家来说,这是难以接受的观点。因为在经济学理论中,“市场的判断才是正确的判断。”因此,承认泡沫的存在无异于经济学家的集体自杀行为。所以经济学家不甘心承认泡沫也是情理当中的。


在报纸和杂志上,认为“地价高涨反映了日本经济的增长,是正常现象”的观点占绝对优势。我在讨论会上阐述“现在的土地价格是泡沫”,总是遭到强烈的反驳。


在泡沫经济正在发展的过程当中,人们很难承认它是泡沫。而要指出它是泡沫,则是一件更难的事。这是一场孤独的战斗,得不到任何人的理解和支持。


当时,我曾经警告某位政治家,“泡沫经济一旦崩溃,将会造成严重的后果。”这位被认为是自民党中最具智慧的政治家却回答我说,“哎呀,最近我的选区的地价也终于开始上涨了。”像他这样的人,居然也没有对土地价格的异常上涨感到怀疑。


我还从来没有像这个时期一样,对时代感到如此不对劲儿。


感到“不对劲儿”,是指“明明是异常现象,但所有的人却都将其视作理所当然”的状态。土地价格不可能高到这种程度。日本的房地产开发公司竟然能够轻而易举地买下圆石滩和洛克菲勒中心,这太不正常了。


然而在现实世界中,这些匪夷所思的事情却接二连三地发生,而且谁都不以为怪。这就是我所说的“不对劲儿”。第一次强烈地感受到这种感觉就是在这一时期。



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正文:




地产圈有句话:生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。背后体现的是,“高周转”模式已成为房企发力的基本功,给地产人带来的无尽高压。这种极度疯狂的“高周转”模式,房企进入生死时速,还有什么利空考验在等着楼市?




01、高周转:地产人的催命符


这两天万达茂总经理徐毓坠楼身亡事件刷屏了。据内部人士透露,徐女士在办公楼坠楼发生不幸,目前死因还在调查中。


据了解,徐毓女士是一位拥有丰富经验的项目操盘手,而作为其职业生涯最后一站的万达茂,六一才刚刚开业,总投资150亿元,总体量120万方。


关于死亡原因,之前网传一张爆料截图,指案发前一天徐女士被公司总经理骂出会议室,目前已被内部辟谣。


但外界还是不禁将此与地产行业的压力联系起来:生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。与高薪相伴的,往往是高压。


想起了不久前宇宙级房企碧桂园被泄漏的“制胜秘籍”:


对于碧桂园项目负责人,高周转的奖惩制度是:(土地)摘牌即开工奖20万元,每推迟1天,奖金递减1万,20天开工,奖金为0,第21天开工则罚款1万,逐天递减,40天开工,罚款20万元,如果第41天开工,撤职。

对于设计人员,要求接到营销户型配置及设计要求后,当天内通宵出图。



而无论是恒大、万科这样的千亿级大房企,还是中小房企,都奉行这样的高周转策略。


为了提高公司效益,前有碧桂园要求当天出设计稿,后有泰禾倡议所有员工停止休假,进入超级加班模式:



对于万达来说也莫过于此,其早在2004年就提出过“万达速度”:“18个月一座城,3-5天上一层”、平均每年超过15个新项目开工。


实际上,这种极度疯狂的“高周转”模式,是房企公开的秘密。为什么房企把这种“高周转”模式看作战无不胜的法宝?


对于一家房企而言,拿地,建设,销售,再拿地是一个循环的过程,在这过程中,几乎没有房企能够独立出资建设的,都需要银行,信贷公司等金融机构贷款。


在楼盘的销售过程中,除了支付生产成本之外,还要支付高额的利息。所以工程周期越长,回款速度越慢,贷款部分的利息越大。相应的,获得的利润就越少。


地产行业资金成本这么高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万,这就是为什么所有房企都在强调快快快!要用最快的速度建房。


而这种“高周转”的催命符,给地产人带来的是无尽的压力。


02、房企的“生死时速”来了


没有一种现象是孤立存在,事情都是环环相扣的。“房企加强周转急于套利,地产人工作高压”被诟病,表明了什么宏观风向标?


在过去几年融资宽松的背景下,房企“大跃进”,高调拿地王,如今国家去杠杆,房企融资难,房企暴利时代已经过去,整个行业的利润率都在普遍降低。


而为了缓解现金流紧张,扩大利润规模,“高周转”自然更成了房企抵抗风险的最佳武器。


房企到底在面临着什么样的“窘况”?


2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,平均每家负债高达484亿元,这136家上市房企的平均负债率为79.1%,有35家资产负债率超过80%红线。


更大的利空是:2018、2019是开发商的大规模的还贷高峰期,2018年房企到期债务额度达3300亿,2019年到期债务达到4700亿,两年加起来一共达到8000亿。


而要偿还天量债务,无非只有三条路:


一、借新还旧,输血续命。


在国家收紧银根下,开发贷额度非一般紧张,表外理财通道被资管新规堵死,发债难度大大上升:


数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降了近90%(88.17%)。


这是什么概念?意味着2016年开发商能借100万,去年就只能借10万。


不仅融资渠道收窄,融资成本大幅上升,碧桂园、合生创展等多房企发债遭中止,房企海外发债同比翻倍,可见其资金链有多紧绷,地主家真的没钱了。


二、找接盘侠,转移债务。


成千上万的老百姓成群结队去买房,市场那么火爆,为什么房企融资那么难?


其实这两者并不矛盾,而摇号抢房热恰恰更能验证地产行业的紧张与压抑,还有资金面的压力:通过“低供给”+“限价”造成饥饿营销,达到快速去库存,回笼资金的效果。


伴随市场的火爆,楼市调控必定会继续。


如果以上两种方法都不奏效,最后会发生什么?大面积的债券违约,一大批极度缺钱的中小房企正游走在危险关头。


2018年,结合种种楼市调控乱象:抢房、限售、土地流拍频繁,房企融资受阻,狂热地追求高周转速度来看,传达的信号是:楼市要降温了,地产大佬们开始防范市场风险,得确保手上的那点粮食熬过市场的寒冬。


因为房企要面对的利空,更大的还在后头...


03、内地到底能扛到什么时候才加息?


6月,是个不平凡的月份。


美联储加息屠刀在逼近,从目前美国亮丽的失业率和非农数据来看,基本上没有什么能够阻挡加息的节奏。


就在前两天,为了应对本币贬值和通胀的压力,作为世界第六大经济体的印度宣布了四年来首次加息,土耳其今天也宣布加息了,那么中国啥时候正式加息,彻底撤出宽松?


最近,货币政策频现宽松信号:前脚刚扩大MLF(中期借贷便利)担保品范围,后脚马上就扩大MLF的操作量,金额高达4630亿,几乎是5月相同操作的3倍。


于是又有人高呼:央妈放水了,楼市又要暴涨了。


值得注意的是,MLF不同于降准,前者是投入高成本短期资金给银行(到期要还本付息),而后者是低成本长期资金还给银行。


本月银行迎来上万亿偿债高峰期,还有截止5月末,实质性债券违约规模高达约200亿元!所以放水是为了让你缓口气,不能见死不救。


而越大规模的高成本MLF,意味着越大体量的加息,所以并不能解读为楼市的利好。


最新数据显示,5月末,我国外汇储备规模较4月末下降142亿美元,降幅为0.46%。在十年期美债收益率破3%,强势美元的走势下,中国外储已经连续两个月出现负增长。


这么来看,不管是降准,还是提高逆回购和MLF利率等变相加息的手段,都是治标不治本的,要留住资金,只有真正加息,即提高存贷款基准利率。


而每当经济存在下行风险,市场上最不乏的就是黑心中介说的:通胀这么厉害,手上的钱也会越来越不值钱,与其放在银行贬值,还不如把现金变成资产,来捍卫财富?


买房子的小白们犹豫再三,好像是有点道理,但是一想:加杠杆投资房产,每月要还不少贷款,万一资不抵债,岂不是要落得破产的下场?于是中介抛出定心丸:央妈肯定会放水,你只要洗干净准备迎接大通胀就可以了,到了那时候,债务被稀释,资产将会大幅升值,听我的,准能赚个盆满钵满。于是买房小白听了之后跑到了岸边,脱光了衣服,坐等央妈放水,准备愉快地裸泳。谁知道央妈不仅没准备放水,反而拿着烘干机过来, 把小白身上的水也烤掉了。






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